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媒介契約とは?

不動産事情

媒介契約とは?


不動産の売却は、個人で行うことが難しいため不動産業者に仲介をお願いし、
買主を見つけてもらうことが一般的です。
その際にあなたが仲介を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事(契約)が媒介契約です。

契約には3つの種類があります。
が、結論から申しあげますと、おすすめは
「一般媒介契約」の「レインズ登録」の一択です。
では説明していきます。

一般媒介
専任媒介
専属専任媒介

どの媒介契約を結ぶかはあなたが自由に決めることができますので、
自分に最適な媒介契約の判断ができればよりスムーズな売却に繋がります。

なぜ媒介契約が必要か


依頼者と不動産会社の間の依頼関係(準委任契約)を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためです。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。

媒介契約には、

一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
の3種類があります。どの契約を結ぶかにより内容が少しずつ異なっています。
具体的な違いは下の図の通りです。

契約を交わす6つの内容


実際に、どんな契約を結ぶのか不動産会社に行く前に確認しておきましょう。

契約内容

(1)媒介契約の種類


一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類のうち、どの媒介契約で契約するのかを記載します。

(2)指定流通機構への登録に関すること


「指定流通機構(レインズ)」というネットワークに物件情報を登録するか否かが記載されています。
指定流通機構(レインズ)に登録することにより、すべての不動産会社に対して広くあなたの物件情報を知らせることができます。
登録するか否かは、媒介契約の種類によって異なります。

一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありません。
しかし高く売却したい場合、「レインズ」には登録するよう不動産会社の担当者には伝えましょう。
一方、専任媒介・専属専任媒介は登録の義務があり、登録までの日数も決められています。

(3)売主への業務報告に関すること


不動産会社が、売主に対して一定の頻度で文書または電子メールによる報告(業法では口頭でも可能)が義務付けられていることが記載されています。
この報告の頻度は媒介契約の種類によって異なります。

(4)契約の有効期間


契約の有効期間は、3ヶ月以内と定めていることが記載されています。
ちなみに売主からの申し出があれば更新も可能です。

(5)報酬に関すること


不動産会社への報酬である仲介手数料に関することが記載されています。

▼支払いのタイミング
買主が見つかって売買契約が成立したときです。
不動産会社から売主に請求できることになっています。

▼報酬額
上限金額は法律で決まっています。

(6)違約金や費用償還の請求に関すること


売主が契約に違反して売買契約を締結した場合は、不動産会社が仲介手数料に相当する違約金の支払いを請求できることが記載されています。
具体的には、
専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合
専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合
があげられます。

以上の6点が媒介契約の契約書の内容です。ここからは、3つの媒介契約の違いについて説明していきます。

媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類


媒介契約は、

一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
の3つの種類があります。先ほどお伝えした通り、
どの媒介契約を選ぶかによって契約内容が違ってきます。

主な違いは、任せる相手が1社か複数社かということです。
その違いによって、売れる早さや手間などが変わってきます。

媒介契約

【特徴】
・一般媒介契約 他の2つの媒介契約に比べて早く高く売ることができ、売り方の自由度が高い
・専任媒介契約 あまり手間もかからず自由度もあり、バランスが良い
・専属専任媒介契約 できるだけ手間をかけずに売ることができる

ただし、厳密には、売る物件が売りやすい物件(人気の物件)か、
売れにくい物件かによって、売れる速さに違いがでてきます。

以下で一つずつ解説していきます。

一般媒介契約


弊社はこの「一般媒介契約」で売却させていただくことが多いです。
弊社と、もう1社か2社媒介契約を結んでいいただくことが売主様のためになります。
不動産会社間で競い合います。

【特徴】
一般媒介契約は3つの媒介契約の中で依頼主にとって一番自由度の高い媒介契約です。
なぜなら、他の2種類の媒介契約と異なり、複数の不動産業者に仲介を依頼することができるからです。

専任媒介契約


【特徴】
専任媒介契約は、売却を依頼するにあたり契約した1社のみにしか依頼できません。
ただし、自分で見つけてきた買主とは契約することができます。

【おすすめするケース】
・売りにくい物件を早く売りたい場合、かつ、知り合いで買ってくれそうな人がいる場合

専属専任媒介契約

最もおすすめしない売り方です。ただただ「不動産会社のため」の契約です。

【特徴】
専属専任媒介契約は、売却を依頼するにあたり契約した1社のみにしか依頼できません。
また、自分で見つけてきた買主との契約も禁止されています。

「査定が高い=いい不動産会社」ではありません。
最初に提示した価格も、最終的には金額を下げられてしまうことがあります。
始めからちゃんと売れる価格を教えてくれる業者が好ましく、
価格を提示された場合にはその理由もヒアリングしましょう。

まとめ


弊社ではご紹介にて売却依頼を承ることが多いのですが、
そのような場合でも、「一般媒介でいきましょう」とお伝えいたします。
それでも「久賀田くん専任で頼むわ」と言っていただくことが大変多いことには感謝します。

専任媒介・専属専任媒介はあくまで「不動産会社のため」の契約ですので、
よくよく考えてから行動に移してください。
ご不明なことは担当「くがた」までご連絡ください。


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久賀田 康太/くがた こうた
株式会社KN不動産 代表取締役
関西大学 法学部卒
宅地建物取引士
某警備会社で勤務後
大手不動産仲介会社に転職。
居住用~収益、農地等
あらゆる取引を経験後、独立。
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