不動産売却に伴う手続きの流れ
不動産の売却は、事前の情報収集から売却後（売却した年の翌年）に行う確定申告までです。
簡単な流れをご説明します。
情報収集
まず、売却したい不動産がどれくらいの価格で売れるのか周辺相場を調べます。
「●市●町 戸建」「●市●町 土地」等をグーグルやyahooで検索すれば簡単に情報が出てきます。
スーモ・アットホーム等の物件情報サイトで、
自宅の周辺で売り出されている金額で、相場感をつかみます。
※正直にお伝えしますと、インターネットに出ている金額で成約することは稀ですので、
少し高い金額で売りに出されています。
売却相談
売却したい不動産の相場を把握したら、匿名で不動産会社に電話してみましょう。
「この変で売却考えてんねんけど、いくらぐらいで売れるんかなぁ？」という感じで大丈夫です。
匿名でも、丁寧に対応してくれる不動産会社は良い会社の場合が多いです。
売却物件の査定
不動産会社に相談すると、担当者が不動産の査定を行います。
査定は、「いくらで売却できるか」の目安を立てるものです。
※高い金額を言ってくる会社は要注意！
査定には、机上査定と訪問査定という2つの方法があります。
机上査定は、実際の物件を見ずに、不動産の概要や近隣の売買事例の価格などをもとに査定額を算出する方法です。
媒介契約
複数の査定額やサービスを比較・検討したら、買い手候補を募集してもらう不動産会社を決め、
契約を結びます。この契約のことを媒介契約と言います。
売り出し価格や売却できたときに不動産会社に支払う報酬、
売却に向けた活動の方針や内容も、この契約を通じて決めます。
契約の種類は3つあります。
上記「媒介契約とは？」を参照してください。
売却活動
媒介契約を結ぶと、不動産会社による買い手募集の広告掲載などがスタートします。
また、不動産売却の情報が開示されるため、購入を検討する人が土地や建物を見にくるようになります。居住中の場合の内覧は、基本的に売主が立ち会います。
最近は、働き方が多種多様ですので、平日に見に来られるお客様も多いです。
購入検討者の内覧当日は、室内のなかでもとくに汚れが目立ちやすい玄関回りや水回りの清掃を念入りにし、室内を明るくするなど、良い印象を持ってもらえるように準備しましょう。戸建て住宅などの場合は庭なども片付け、きれいにしておくと印象が良くなります。
購入申込～売買契約
購入希望者が現れると、不動産会社の担当者を通じて希望者の「購入申込書」を受け取ります。
購入申込書に記載されている購入希望者からの希望条件（売買価格、支払い条件、スケジュール、融資の利用予定、その他）を検討し、不動産会社を通じて条件等の調整を行います。そして、売主と買主が合意した場合は売買契約の準備をしてもらい、売買契約の手続きへと進みます。売買契約書には、売買価格、売買する不動産に関する情報、引渡し時期などが明記されます。
売買契約は、売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行うのが一般的です。
決済・引渡し
売買契約後の決済では、手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費（マンションの場合）等の清算を行います。決済が完了したら、引き渡し日に売却する不動産の引渡しを行います。
売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されていたら抵当権を抹消する手続きが必要です。手続きには時間がかかりますので、事前に金融機関に確認する必要があります。決済時に行う所有権移転登記等の申請は登記を代行する司法書士に依頼します。
引渡し日が決まったら、その日に合わせて引越し業者の手配も進めておきましょう。
確定申告
不動産を売却すると、翌年に確定申告が必要になる場合があります。確定申告は、不動産売却によって利益を得た時、つまり購入価格より売却価格の方が高かった時に行うもので、利益に対して譲渡所得税を納めます。
ただし、居住用不動産（マイホーム）においては、3000万円の特別控除の特例や所有期間が10年を超えている場合、3000万円控除後の譲渡所得に軽減税率の適用があります。また、不動産売却によって損失が出たとき、一定の要件を満たす場合は確定申告することによって、その譲渡損失の金額について、他の所得との損益通算および譲渡年の翌年以降3年内の総所得金額等から繰越控除ができる場合があります。つまり、結果として納税額が少なくなることがあります。
詳しい税金の話は弊社提携税理士をご紹介いたします。
この記事の執筆者
保有資格：宅地建物取引士
1985年生まれ。
大阪府守口市出身。
関西大学法学部法律学科卒業。
住友不動産販売株式会社にて土地、中古戸建、新築戸建、一棟収益物件、工場、田畑等の売買仲介業務にて実務経験を積む。
