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住宅ローン控除の解説

ローンのこと

久賀田 康太

筆者 久賀田 康太

不動産キャリア10年

学生時代はサッカーに打ち込みました。現在はゴルフです。
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住宅ローン控除の条件


住宅ローンを組んでマイホームを購入しても、無条件で住宅ローン控除を受けられるわけではありません。
住宅を購入した人や住宅ローンの借入条件、建物の床面積など、住宅ローン控除にはさまざまな適用要件が設けられているためです。

2022年の税制改正により、住宅ローン控除の要件が変更されました。
要件を把握せずに居住用不動産を購入すると、住宅ローン控除による税負担の軽減が受けられないかもしれません。
今回は住宅ローン控除を受けるための条件を解説いたします。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人が受けられる「税の優遇制度」です。

所定の要件を満たすと「年末時点の借入残高×控除率」が所得税から控除されます。
「所得税」から控除できなかった分は、一定額を上限に「住民税」から控除される仕組みです。

住宅ローン控除は、2022年の税制改正で制度内容が変更されました。
改正前の住宅ローン控除は控除率が1.0%でしたが、改正後は「0.7%」に引き下げられています。

住宅ローン控除を受けられる期間は?


改正後の住宅ローン控除の控除期間は、以下のとおりです。

新築住宅・買取再販の中古住宅(要件を満たすもの):13年
中古住宅(既存住宅):10年
改正前の控除期間は原則として最大10年間であり、消費税10%が適用される住宅を購入して、所定の要件を満たすと13年に延長されるという内容でした。

次に、住宅ローン控除を受けるための条件を解説いたします。

利用者の条件


住宅ローン控除は、原則、年間の合計所得金額が「2,000万円以下」である人が対象となっています。

ただし床面積が40㎡以上50㎡未満の新築住宅または所定の要件を満たす買取再販住宅の場合、
年間の合計所得金額が「1,000万円以下」でなければ住宅ローン控除を受けられません。

所得額の算出方法は、所得の種類によって異なります。

例えば、サラリーマンが勤務先から給与を受け取った場合の「給与所得」と、
自営業者が事業による売上を得たときの「事業所得」の計算方法は、それぞれ以下の通りです。

給与所得:給与収入-給与所得控除
※給与所得控除とは、給与収入に応じて一定金額を必要な経費とみなして差し引いてくれる制度
事業所得:売上-必要経費

住宅ローンの条件


住宅ローン控除は、借入れるローンの返済期間が10年以上であることが要件です。

対象となる借入金は、銀行のような「金融機関」から借入れた住宅ローンの他にも
「社内融資」のような勤務先からの融資も対象です。

ただし勤務先からの融資で、「無利子」または「金利0.2%未満」(2016年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%未満)の場合、
住宅ローン控除は利用できません。
また、「親族や知人からの借入金」はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

新築住宅を購入した場合の条件


新築住宅を購入した人が住宅ローン控除を受ける場合、以下の要件を満たす必要があります。

住宅を新築した日または購入(決済)した日から「6か月以内に居住」を開始する
住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
または購入した住宅の床面積が50㎡以上かつ、床面積の半分以上が居住用
※不動産登記簿に表示されている床面積で判定
※控除を受ける年の合計所得金額が「1,000万円以下」である場合「床面積が40㎡以上かつ、床面積の半分以上が居住用」でも可
10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務(住宅とともに取得するその住宅のように供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること
2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅である
居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていない
a.居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法31の3①)
b.居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35①)
※被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35③)により適用する場合を除く
c.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
d.財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
e.既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例(措法37の5)
居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅(住宅の敷地を含む)以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記4に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていない
※一定の資産を譲渡したことにより上記4に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の
所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、
当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない
住宅の取得(その敷地の用に要する土地等の取得を含む)は、その取得時および取得後も引き続き生計をともにする親族や特別な関係のある者からの取得でない
贈与による住宅の取得でない
※出典:国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」

特に注意が必要なのは「居住用財産の譲渡所得の特別控除」です。
居住用財産の譲渡所得の特別控除(3,000万円の特別控除)とは、
居住用の住宅を売却した利益(譲渡所得)のうち、最大3,000万円が課税されなくなる特例です。

新築住宅を取得した年を含む前3年以内に、3,000万円の特別控除をはじめとした
譲渡所得に対する税の優遇制度を受けていると、住宅ローン控除を利用できません。

また住宅ローン控除を受けた翌年から3年以内に、3,000万円の特別控除などの特例を受ける場合は、修正申告が必要です。
修正申告をして住宅ローン控除を取り消し、控除を受けられなくなったことで生じた所得税を所定の期限までに納めなければ、譲渡所得に対する税の優遇制度は受けられません。

中古住宅を購入した場合の条件


中古住宅を購入した場合、以下の条件を満たさなければ住宅ローン控除を利用できません。

建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること
(1)昭和57年1月1日以後に建築されたものである
(2)上記以外の場合は、次のいずれかに該当することa.取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの(耐震住宅)である
b.上記(1)および(2)に該当しない一定の住宅(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること
※​​租税特別措置法41条の19の2(既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除)第1項または41条の19の3(既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除)第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除く
この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2000万円以下であること
10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務(住宅とともに取得するその住宅に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること
購入した日から6か月以内に居住を開始し、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
購入した住宅の床面積が50㎡以上かつ床面積の半分以上が居住用である
※不動産登記簿に表示されている床面積で判定
2以上の住宅を所有している場合には、「主として居住の用」に供すると認められる住宅である
居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていない
a.居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法31の3①)
b.居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35①)
※被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35③)により適用する場合を除く
c.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
d.財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
e.既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例(措法37の5)
居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅(住宅の敷地を含む)以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記5に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていない
※一定の資産を譲渡したことにより上記7に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない
住宅の取得(その敷地の用に要する土地等の取得を含む)は、その取得時および取得後も引き続き生計をともにする親族や特別な関係のある者からの取得でない
贈与による住宅の取得でない
※出典:国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」

中古住宅の場合、所定の耐震性能を満たしていなければ、住宅ローン控除を適用できない点に注意が必要です。

また新築住宅とは異なり、取得したマイホームの延べ床面積が50㎡未満である場合、年間の合計所得が「1,000万円以下」であっても住宅ローン控除の「対象にはなりません」。

リフォーム・増築した場合の条件


個人が住宅ローンを組んでリフォームや増築をした場合も、以下の条件を満たせば住宅ローン控除を利用可能です。

自己が所有し居住をするための家屋を改修すること
増改築をした日から「6か月以内」に居住を開始し、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、「2000万円以下」であること
10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務(住宅とともに取得するその住宅に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること
2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅である
補助金等の額を差し引いた増改築等に要した費用の額が100万円を超え、増改築等に要した費用の総額の1/2以上が、居住の用に供する部分に係る費用
増改築等をした住宅の床面積が50㎡以上かつ、床面積の半分以上が居住用
※不動産登記簿に表示されている床面積で判定
居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていない
a.居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法31の3①)
b.居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35①)
※被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35③)により適用する場合を除く
c.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
d.財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
e.既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例(措法37の5)
居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅(住宅の敷地を含む)以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記7に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていない
※一定の資産を譲渡したことにより上記7に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない
自己が所有し、かつ自己の居住の用に供する家屋について行う増改築であること
※出典:国税庁「No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」

★増改築の場合は、工事をするときに自己負担した費用が100万円を超えていなければなりません。

増改築をしたときに受けられる税の優遇制度には、他にも高齢者等居住改修工事等(バリアフリー改修工事等)や、省エネ改修工事等をした場合の「(特定増改築等)住宅借入金等特別税額控除」があります。
※改修をした家屋に2014年(平成26年)4月1日から2023年(令和5年)12月31日までに入居する必要があります。

住宅ローン控除と(特定増改築等)住宅借入金等特別税額控除は、どちらか一方しか受けられないため、より税負担の軽減効果が高い方を選ぶことが大切です。

住宅ローン控除の申請方法


住宅ローン控除を受けるためには、必要書類をそろえて確定申告をする必要があります。

確定申告とは、1年間の所得に対する所得税を計算して国に納める手続きです。
会社員や公務員のような、本来であれば確定申告が不要な給与所得者も、住宅ローン控除を受ける場合、初年度は必ず確定申告をしなければなりません。
年末調整で住宅ローン控除を申告できるのは、2年目以降です。
確定申告の際は「確定申告書」「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」などを記入し所定の書類を添付して、税務署に持参または郵送で提出します。

またマイナンバーカードと指定の読み取り機器をお持ちの方や、事前に税務署から専用のIDとパスワードの発行を受けている方は、e-Taxによる電子申告も可能です。

確定申告の時期は、例年2月16日から3月15日です。
紛失している書類がある場合は再発行が必要となるため、期限に遅れないよう余裕を持って準備を始めましょう。

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久賀田 康太/くがた こうた
株式会社KN不動産 代表取締役
関西大学 法学部卒
宅地建物取引士
某警備会社で勤務後
大手不動産仲介会社に転職。
居住用~収益、農地等
あらゆる取引を経験後、独立。
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