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「媒介契約」の「媒介」ってなに?

不動産事情

久賀田 康太

筆者 久賀田 康太

不動産キャリア10年

学生時代はサッカーに打ち込みました。現在はゴルフです。
いかに練習に行かずに平均スコアを80台前半に落ち着くよう、
イメージトレーニングを中心に頑張っています。

そもそも「媒介」とはなに?


不動産を購入したり、売却する場合に、
聞いたことがありそうで、
しかしよくわからない言葉で「媒介」という言葉があります。
今回はこの解説をいたします。

媒介の意義


不動産流通業に携わる際、「宅地建物取引業法」(以下「宅建業法」)という法律に基づいて
営業活動を行います。
その宅建業法2条2号に、宅地建物の売買、宅地建物の交換、
宅地建物の売買・交換・賃貸の代理、
宅地建物の売買・交換・賃貸の媒介を業として行うものを
「宅地建物取引業」と定義しています。
実務上、買主様又は売主様の委託を受け、両者の間に立って、
売買、賃貸借等の契約の成立に向けて尽力する事実行為という、と解されています。
そして、媒介契約は、事実行為の委任という側面から、
法律上は、準委任契約(民法656条)に該当するとし、
委任に関する規定が準用される関係です。
これはどういうことかと言いますと、委託の本旨に従い、
善良な管理者の注意を持って委任事務をを処理しなければ、
債務不履行責任が生じるということです。

宅建業法では、この「媒介契約」を結んだ場合、一定の必要事項を記載した書面(34条書面という)を作成し、記名・押印の上、依頼者に交付することを義務づけています。(宅建業法34条の2第1項)

媒介契約書が無い場合


媒介契約書を作成されなかった場合でも、媒介契約は「諾成契約」(当事者の意思表示のみで成立すること)ですので、契約成立自体に契約書は不要ですが、この媒介契約書を作成・交付していない状況は、
重大な宅建業法違反ですので、注意が必要です。
万が一契約が成立したが、仲介手数料という報酬の根拠になる「34条書面」である媒介契約書が
無い場合、仲介手数料を払わなくてよいかというと、
裁判例では、不動産会社は宅建業法違反を犯していますが、
商法512条により「相当な報酬」を請求する余地を認めた裁判例がありますので、
仲介手数料を請求される可能性が高いです。(最判昭和44年6月26日)

売主直接から直接購入・売却の場合、媒介は不要?


「売主につき仲介手数料不要」といったチラシやネット広告を見ることがあるかと思います。
仲介手数料は正直に言いますと、「安い方が良い」です。
しかしながら、媒介する会社を入れでない取引しようとする場合、
その会社の言いなりになることがほとんどです。
その結果、払わなくて良いお金、不明な名目のお金を払ってしまうことがほとんどです。

不動産の売却・購入の場合は、
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久賀田 康太/くがた こうた

株式会社KN不動産 代表取締役

関西大学 法学部卒

宅地建物取引士

某警備会社で勤務後

大手不動産仲介会社に転職。

居住用~収益、農地等

あらゆる取引を経験後、独立。

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