「媒介契約」の「媒介」ってなに?
そもそも「媒介」とはなに?
不動産を購入したり、売却する場合に、
聞いたことがありそうで、
しかしよくわからない言葉で「媒介」という言葉があります。
今回はこの解説をいたします。
媒介の意義
不動産流通業に携わる際、「宅地建物取引業法」(以下「宅建業法」)という法律に基づいて
営業活動を行います。
その宅建業法2条2号に、宅地建物の売買、宅地建物の交換、
宅地建物の売買・交換・賃貸の代理、
宅地建物の売買・交換・賃貸の媒介を業として行うものを
「宅地建物取引業」と定義しています。
実務上、買主様又は売主様の委託を受け、両者の間に立って、
売買、賃貸借等の契約の成立に向けて尽力する事実行為という、と解されています。
そして、媒介契約は、事実行為の委任という側面から、
法律上は、準委任契約(民法656条)に該当するとし、
委任に関する規定が準用される関係です。
これはどういうことかと言いますと、委託の本旨に従い、
善良な管理者の注意を持って委任事務をを処理しなければ、
債務不履行責任が生じるということです。
宅建業法では、この「媒介契約」を結んだ場合、一定の必要事項を記載した書面(34条書面という)を作成し、記名・押印の上、依頼者に交付することを義務づけています。(宅建業法34条の2第1項)
媒介契約書が無い場合
媒介契約書を作成されなかった場合でも、媒介契約は「諾成契約」(当事者の意思表示のみで成立すること)ですので、契約成立自体に契約書は不要ですが、この媒介契約書を作成・交付していない状況は、
重大な宅建業法違反ですので、注意が必要です。
万が一契約が成立したが、仲介手数料という報酬の根拠になる「34条書面」である媒介契約書が
無い場合、仲介手数料を払わなくてよいかというと、
裁判例では、不動産会社は宅建業法違反を犯していますが、
商法512条により「相当な報酬」を請求する余地を認めた裁判例がありますので、
仲介手数料を請求される可能性が高いです。(最判昭和44年6月26日)
売主直接から直接購入・売却の場合、媒介は不要?
「売主につき仲介手数料不要」といったチラシやネット広告を見ることがあるかと思います。
仲介手数料は正直に言いますと、「安い方が良い」です。
しかしながら、媒介する会社を入れでない取引しようとする場合、
その会社の言いなりになることがほとんどです。
その結果、払わなくて良いお金、不明な名目のお金を払ってしまうことがほとんどです。
不動産の売却・購入の場合は、
仲介手数料無料~半額の弊社へ相談いただけましたら幸いです。