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不動産仲介会社の役割

不動産事情

不動産仲介会社の役割とは?


不動産には(特に売買)、売主様と買主様が存在し、その間の交渉を「仲介会社」がするイメージがあるかと思います。
代表的な仲介業務としては、

・広告販売活動を行い、買主様を見つける
・物件の法律的調査
・重要事項説明書・契約書の作成
・宅地建物取引士による物件説明・契約立ち合い
・住宅ローン手続きのサポート
・物件引き渡し立ち合い
・上記に付帯する一切の業務

です。
「仲介手数料がもったいない」という考え方は私も同じですが、
仲介会社を入れない場合、不動産の調査等をご自身でしなければなりません。
「聞いてなかった」等の責任をどこに持っていけば良いかの役割もこの「仲介会社」が担います。

不動産の調査・説明義務


売主様に対する責任は、契約不適合責任・説明義務責任を指摘することが考えられます。
他方、仲介会社に対しては、建物の売買及び賃貸自体を行っている訳ではないので、
専ら調査・説明義務違反を指摘することとなります。

業務上の注意義務・説明義務


仲介会社と依頼者との仲介契約は「準委任」と解されています。
別記事でもご説明しました。
仲介会社は依頼者に対し、仲介委託の本旨に従い、善良なる管理者の注意を持って仲介事務を処理する義務を負っています(民法656条、644条)。
仲介委託の本旨とは、依頼者が仲介会社に仲介を委託した趣旨・目的に適合することです。
例えば、買主様が仲介会社に対して不動産の買受仲介を委託すると、仲介会社は、買受仲介の委託の本旨に従って、信義則上、依頼者がその買受目的を達成できるよう配慮して仲介事務を誠実かつ適正に処理すべき業務上の注意義務を負います。

万が一、仲介業者が注意を怠って依頼者に損害を与えた場合、依頼者は、仲介会社に対し、仲介契約上の債務不履行責任に基づき損害賠償責任を請求することができます。

依頼していない方(媒介契約を結んでいない方)に対する注意義務


裁判例によれば、仲介会社は、直接の委託関係(媒介契約関係)はなくとも、不動産取引に関する専門的な知識経験を有する宅建業者の介入を信頼して取引をなすに至った第三者に対して、信義誠実を旨とし、取引上の過誤による不測の損害を生じせしめないよう配慮すべき業務上の一般注意義務を負い、当該注意義務違反に対しては不法行為責任を負います(最高裁判例昭和36年5月26日判例)。
仲介会社が調査・説明義務違反により取引の相手方に対し、損害を与えた場合、当該相手方は仲介会社に対して、不法行為に基づく損害賠償請求をすることができます。

信義誠実義務


宅建業法(宅地建物取引業法)は、業務処理の原則として、宅建業者が取引の関係者に対して、
信義を旨とし、誠実に業務を行うべきことを規定しています。(31条1項)
「取引関係者」とは、売主様・買主様、依頼者のように仲介会社と売買・仲介の契約関係にあるものは当然に含むみますが、これに限られません。
宅建業者との間で売買等の契約締結に向けて交渉に入り、
緊密な関係に至った場合は、いまだ契約関係にはないが、「取引の関係者」に含まれます。
仲介会社は、これら「取引の関係者」に対しても信義則上の義務を負います。(東京地裁判例平成5年1月26日)
仲介会社との間で直接の委託関係はなかったとしても、例えば、取引の相手方(媒介契約に無い関係)にように、仲介業者が取引に関与することを信頼して取引をなすに至った第三者も「取引の関係者」に含まれます。

重要事項説明義務違反


一般的には、買主様不動産に関して専門的な知識や取引経験にほとんどなく、
ましてや自ら調査することも普通はできません。
そこで宅建業法35条は、仲介会社は買主に対し、購入を検討している土地建物に関して、
その売買契約が成立するまでに、宅建士をして、
少なくとも宅建業法35条1項1号~14号の事項の他、
必要事項を記載した書面を交付・説明しなければなりません。
これを35条書面と言ったりします。
なお、宅建業法35条1項は、仲介会社が買主様から売買仲介の委託を受けているかどうかにかかわらず、
重要事項の説明を義務付けています。
売主様から売却仲介を受託した仲介会社及び買主様から買受の仲介を受託した仲介会社は、
それぞれ買主様に対して、重要事項説明義務が生じます。
取引実務では、買主様だけでなく、
売主様に対しても重要事項説明書の交付・説明がなされています。

故意による重要な事項の不告知・嘘の告知


宅建業法47条1号の話ですが、宅建業者が、業務に関し、故意に重要な事項を告げず、また不実の事項を言うことを禁止しています。
この条文は、先ほど出てきた「35条書面」とは違い、契約後であっても、宅建業者が知った重要な事項は伝えなければなりません。

不動産仲介会社の役割に関して、最近の実務、裁判例を交えて記載しましたが、
「大手だから安心」という固定概念は持たない方が良いです。
あくまで別記事でお話ししましたように、
「担当する人」によります。

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久賀田 康太/くがた こうた
株式会社KN不動産 代表取締役
関西大学 法学部卒
宅地建物取引士
某警備会社で勤務後
大手不動産仲介会社に転職。
居住用~収益、農地等
あらゆる取引を経験後、独立。
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