「公道」「私道」の違い
まず「道路」という言葉は、とても曖昧です。
法律によっても解釈は違いますし、
誰が「所有」しているのか、誰が「管理」しているのかでも考え方が異なります。
所有者と管理者が同じ場合がほとんですが、違うケースも考えられます。
今現在お持ちの土地に接している道路は、
どの道路に該当するか考えてみるのもおもしろいです。
「公道」とは、国や地方自治体の管理のもと、
公共で使われている道路のことを指します。
高速自動車国道、国道、都道府県道、市町村道など道路法上の道路のほか、
都市計画事業などによって築造された道路があります。
なお、位置指定道路、2項道路の私道等は、
建築基準法で「道路」とみなされる場合があり、
このような道路も公道と呼ぶことがあります。
不動産の実務では、所有が「行政」であれば「公道」、
「民間人」であれば「私道」と区別する場合がほとんどです。
国道（高速自動車国道と一般国道）は、国が指定する道路、
都道府県道は、都道府県が指定する道路、
市区町村道は、市町村や特別区が指定する道路である。
いずれも、道路法に基づき、道路交通法が適用されます。
建築基準法では、住宅などを建築する場合、
その土地が「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と規定しています。
これを接道義務または接道要件といいますが、
さらに延べ面積の大きい建物や共同住宅、店舗、工場等の場合は、
地方公共団体の条例で定めた条件を満たす必要がある。
この規定の対象となるのは一般的な公道や私道で、
自動車専用道路や高速道路は除かれます。
「私道」とは…
私道とは、国や地方自治体、公益法人以外の、
個人あるいは民間法人が所有・管理する道路のことを指します。
弊社においても所有・管理している道路があります。
ちなみに、読み方ですが、
私道は、一般的には「しどう」と呼びますが、
市道と区別するために「わたくしどう」「わたくしみち」と呼ぶ場合もあります。
同様に、市道は「いちどう」とも呼ばれます。
民間人が所有して公が管理する敷地民有地という形式の道路もあり、
厳密には、道路の所有と管理は、主体が常に同じとは言えませんが、
ほとんどの場合一致するため、不動産業界では、
所有と管理のどちらをもって公道・私道を区別するのかは、明確には決まっていません。
なお、大手不動産会社の加盟する不動産流通経営協会（ＦＲＫ）では、
所有の主体が公か私で、公道私道の区別をしています。
私道の特徴
ご所有の土地の前面道路が「私道」の場合、
「公道」とどのような違いがあるのでしょう？
以下、私道の特徴を説明します。
所有者の利用制限
私道は、私有地ですが、道路でもあるため、
所有者から考えて、土地としての利用が制限されています。
建物の敷地にすることができない
「私道」もあくまで「道路」です。
ですので、私道となっている部分には、建物や塀などを設置することはできません。
また、建物を建築する際の敷地面積に含めることができません。
例えば、容積率100％の地区に100㎡の土地がある場合、
通常は床面積100㎡の建物を建てることができますが、
土地のうち10㎡が私道の場合には、敷地面積は90㎡となり、
90㎡の建物しか建てることはできません。
自由に道路以外の用途に変更できない
私道は、所有者自身は利用しない場合でも、
その他の利用者がいる場合もあるため、
自由に用途変更することはできません。
私道以外の用途に変更する場合には、
その私道に接する全ての敷地および敷地上の建物の権利者の全員の同意が必要です。
所有者以外の人の利用の制限
私道は、道路ですが、私有地でもあるため、
道路としての利用が制限されています。
通行の制限
第三者も歩いて通行することは認められますが、
車両での通行には、所有者の承諾が必要なのが建前です。
実際は、車両が通る場合に毎回承諾を得ることはしません。
道路の入り口に柵が設置されているのを見たことがあるかもしれませんが、
あの柵は、この制限に基づいて、車両の進入を防ぐ目的で設置されています。
掘削の制限
家を建てる場合、ガス管や水道菅などの本管は前面道路の地中に埋まっています。
その本管から分岐させて敷地内にガスや水道管の引き込みをしますが、
その際、道路を掘ることなります。
公道の場合には、特に所有者（行政）の承諾（掘削同意といいます）は必要ありませんが、
私道の場合には、所有者の承諾を得る必要があります。
維持・管理の費用負担
私道を所有している場合、
その舗装等の維持管理のための費用負担が生じます。
また、公道に埋設されているガス管や水道管は、
ガス会社や自治体の所有する管で、ガス会社や自治体が管理をしていますが、
私道には私設管が引き込まれている場合があり、
その維持管理は、所有者が行う必要があります。
財産価値
公道に面している敷地と
私道に面している敷地では、
一般には、公道に面している土地の方が価値が高いとされています。
私道の場合、道路を所有していれば、
道路の維持管理の負担等が生じる可能性がありますし、
道路を所有していなければ、通行や掘削の制限があるためです。
まとめれば、
・公道とは、国や自治体が所有、管理している道
・私道とは、個人や自治体以外の団体が所有している道
・私道・公道は役所か法務局で確認できます。
建築基準法上の道路の種類
道路の種類には、「私道」と「公道」の違いのほかに、
まだ複雑に違いがあります。
それは建築基準法第42条で定義がされています。
基本的に、全ての種別の道路が、私道でも存在する可能性があります。
1項1号（道路法による道路）：敷地民有地の場合
1項2号（都市計画法等による道路）：開発行為等で作られた道路で上地されていないもの
1項3号（既存道）：建築基準法第3章が適用された際に既に存在していたもの
1項4号：2年以内に新設・拡幅等がされる予定で、特定行政庁が指定したもの
1項5号（位置指定道路）：特定行政庁に道路位置の指定をうけたもの
2項道路：建築基準法第3章が適用された際に既に存在していた4ｍ未満のもの
以下、少し詳しく内容を記載します。
1項1号（道路法による道路）
道路法による道路は、国道・都道府県道・市区町村道のことで、
原則としては所有は「行政」です。
ただし、所有が民間人のまま、行政が道路としての使用承諾を取得して、
道路法の道路としている場合もあります。
これは敷地民有地と呼ばれ、
通常の管理は行政が行っています。
極めて公道に近い私道ですが、
掘削等については所有者の許可が必要な場合もあるようです。
1項2号（都市計画法等による道路）
大規模の土地で宅地や戸建ての分譲を行う際、
奥まった区画の出入り等の目的で敷地内に道路を設ける場合があります。
これは都市計画法に定められた開発行為の中で設けられる道路のため「開発道路」と呼ばれていて、
1項2号道路の代表的な例です。
1項3号（既存道）・2項道路
1項3号の道路と2項道路は、非常に近い関係にあり、
建築基準法第3章が適用された際に現存していた道のうち、
4ｍ以上あるものが1項3号道路、
4ｍ未満のものが2項道路となりました。
弊社がある豊中市は、2項道路が大変多い地域です。
道路は細長く続いているものなので、
幅員に広いところと狭いところがある場合には、
１本の道路でも、ある部分は1項3号、ある部分は2項道路となっている場合があります。
「セットバック」とは？
ちなみに、不動産広告・チラシで
「要セットバック」という風な書き方で広告されている物件があります。
これはわかりやすくいうと、
「その土地に建物を建てる（再建築する）場合、
土地の一部を道路としつつ、接する道路の幅を拡張すること」ということです。
ですので、広告を見る際は、
セットバックしたあとの土地面積が何㎡になるかが重要です。
セットバックにより全域が拡幅された道路については
自治体によって取り扱いが異なり、
引き続き2項道路として取り扱われる場合と、
4ｍ確保されているのであれば1項3号道路として取り扱う場合の両方があります。
これは、自治体では2項道路の現況幅員について十分には把握できないことと、
1項3号道路でも2項道路でも道路中心線から2ｍの確保は必要で、
実務上区別する大きな意味が無いためと思われます。
1項5号（位置指定道路）
位置指定道路とは、行政（都道府県知事や市町村長等）から
「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた、
幅員4m以上の私道のことです。
しかし、不動産はケースバイケースが多いですので、例外もあります。
建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないという接道要件があり、
それを満たすための道路として私道を指定する場合があります。
位置指定道路は、通常は民間人が所有している私道ですが、
行政が所有している公道の場合もあります。
公道の場合、1項1号道路となっていて、
道路位置の指定の廃止などの手続きが取られていないため、
1項1号と1項5号が併存しているということもあります。
※また、43条2項2号の道（空地）に接する敷地の件も後日まとめます。
この記事の執筆者
保有資格：宅地建物取引士
1985年生まれ。
大阪府守口市出身。
関西大学法学部法律学科卒業。
住友不動産販売株式会社にて土地、中古戸建、新築戸建、一棟収益物件、工場、田畑等の売買仲介業務にて実務経験を積む。
