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「旗竿地」ってどうなの?

不動産事情

久賀田 康太

筆者 久賀田 康太

不動産キャリア10年

学生時代はサッカーに打ち込みました。現在はゴルフです。
いかに練習に行かずに平均スコアを80台前半に落ち着くよう、
イメージトレーニングを中心に頑張っています。

旗竿地とは?


旗竿地(はたざおち)は、建築基準法上の道路に接する間口が極端に狭く、
細長く延びる敷地の先に、周りを他人の土地に囲まれている袋地があるような形状の土地を指す表現で、
土地の形状が旗竿のように見えること、
その土地を上から見た時の形状が、
「竿のついた旗」に似ていることから「旗竿地」と呼ばれています。

・旗竿敷地、
・路地状敷地、
・敷地延長、
・敷延の土地などとも呼び、
不整形地、変形地の一類型です。

再建築は可能??


建築基準法では、旗竿地は建築基準法上の道路に接する敷地の間口が、
2メートル以上なければ建築不可であると定められています。
「間口」とは、道路と敷地が接している長さで、
「間口2m」と表現される場合というのは、
直径1.99999…mの大きいボールが、
どこにも当たらないで転がるようなイメージです。
道路に接している部分が2mあるけど、途中に2m未満の箇所がある場合、
間口が2mあるとは判断されませんので、注意が必要です。
いわゆる「再建築不可」になってしまいます。
自治体によっては、独自の条例でさらに規制している場合もあるでしょう。
購入しようとしている土地の市の考え方については知っておく必要があります。

都市計画地域や準都市計画区域内において、
建築基準法は、建物が建てられる宅地の条件として、
2m以上(2mで良い)の接道間口を義務付けているが、
旗竿地はその要件を辛うじて満たすものである。
一部の旗竿地は、法改正以前に建てられた建物が残っているものの、
もはや接道間口が2mに満たず、再建築が法的に不可能になっている場合もあります。

メリット/デメリット


旗竿地は、通常の宅地とは異なる特徴がいろいろあり、
それが見方によってメリットにもなれば、デメリットにもなります。

旗竿地は、本来の住宅敷地として使える袋地(奥まった部分)の部分の面積のほか、
接道間口からの導入路(通路部分)にあたる部分の面積も
敷地面積(建ぺい率や容積率を計算するうえで、基準となる部分)に含まれるため、
建ぺい率や容積率の規制があるところでも、比較的高い密度(大きい建物)で建物が建てられます。
しかしこれは逆に考えれば、計算上の敷地面積の大きさに比べ、
実際の住宅敷地として使える袋地だけの範囲では、建物の周囲に余裕ができにくく窮屈になることを意味しています。
周囲が立て込んでいれば、日当たりや風通しの上で、
不利な状況が生じやすく、家づくりに工夫が必要になります。
また、「竿」の部分である通路部分は、駐車場か駐輪場として計画する以外に、
なかなか用途が考えにくいです。

良い部分もある!


住宅の周囲をほとんど隣地との塀などに囲まれ、
道路からアクセスが不便であることはデメリットとされるますが、
他方では道路に面していない分、
自動車など道路からの騒音の心配が少ないこと、
また、子供が小さい家庭では、玄関を出てすぐ道路というわけではないので、
子どもの事故の心配が少ないという見方もあります。
また、建物の外観にさほど意を払う必要がなく、
外観にこだわらなければ、
内装の充実に建設資金を回せるという見方もあります。
周囲の家との間で、互いに生活音が騒音と感じられるおそれも生じやすく、
プライバシーの観点から防音に気を遣った家づくりが必要になるという見方もある。

しかし買手がつきにくい


また、デメリットがあることから、周辺の通常の宅地に比べ相対的に坪単価が低くなることがあり、
買い手からすればこれはメリットになる。
「どうしてもこの場所の土地が欲しいけど、形が旗竿」という方は、
工夫次第では思いほか良い物件となる場合もあります。
一般的な宅地より、15%から20%程度安い場合が多いとされています。

旗竿地では、形状によっては工事の際に重機類が使いにくかったり、
使えない場合もあり、その分、工賃がかさむ場合もあるとされる。
相続で取得した土地が旗竿地の場合、思ったより解体費がかさむ可能性もあります。
(トラックが中に入れない場合、解体・撤去作業が全て人手の場合はその分人件費が増えるイメージです)

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久賀田 康太/くがた こうた
株式会社KN不動産 代表取締役
関西大学 法学部卒
宅地建物取引士
某警備会社で勤務後
大手不動産仲介会社に転職。
居住用~収益、農地等
あらゆる取引を経験後、独立。
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