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限定チラシのカラクリ

不動産事情

「限定で探しています」のチラシ


ポストに投函されるチラシ広告で、
「このマンション限定で探している人がいます」
「このエリアで一戸建てを探している人がいます」という広告を目にします。
この目的は、正直に言いますと、
「とにかく売りに出したいから」です。
お客様はいてません。
たまに不動産の地形上、本当にその物件が欲しい場合もありますが、
そのような方は「隣接地」所有の方、その親族の場合が9割以上です。

売りに出すためには媒介契約を結ばなければなりません。
「お客様に紹介するために、媒介契約書に署名をいただかないとダメなんです」
と言われます。
「民法上、口頭で大丈夫ではないの?」と仰る気持ちもわかりますが、
宅建業法上、売却の依頼を受けた場合は、速やかに書面の提示が必要です。
その媒介契約書の書面裏側には、小さい文字でたくさんの条項が書かれています。
ご年配の方には読むのも大変な字の小ささです。
特に大手不動産会社の場合は絶対です。
この「媒介契約書」を締結された以上、最長3ヵ月はその会社の都合に良いように物件が出回ります。
(例外はあります)

「チラシ作成のカラクリ」


このチラシですが、作成する元となるものは、
実際に反響があった物件のお客様から希望を聞き出し、
その希望の内容に沿った内容に仕上げることがほとんどです。
たまに、本当にデタラメな内容で作成する業者のあります。
町名予算赤文字になっているチラシは、
赤文字になっている町名、予算の箇所を変更し、
いろいろな地域に同じようなチラシを手まき配布業者や新聞折込業者に手配しています。
もちろん、すべてが作り話だというわけではありません。

「そんなデタラメなチラシをどうして作るの?」


中古物件が売れている時期は売却物件が少なくなります。
仲介する不動産会社は、売却物件の買い手を見つけて、手数料を得るビジネスです。
売却物件を直接売主様より依頼を受けていれば、
売主様からも買主様からも仲介手数料が入る仕組みです。
例えば、
弊社の存する「豊中市」の世帯数は約18万世帯、
持ち家比率は約53%、
上記のようなチラシ配布を1枚6円で単純計算しますと、
「豊中市の全体の持ち家所有者」にチラシ配布をした場合、
1枚6円×18万×53%=約58万円でこのようなチラシを配布できます。
※この計算は単純すぎますが、ある程度どの不動産会社も同じような感覚で計算します。
この約9万6千戸の所有者様のうち、1件の「チラシ見たんですけど」
というお問い合わせを狙ってチラシを配布します。
万が一、そのお問い合わせされた物件が3,000万円で売却できた場合、
3,000万円の仲介手数料は、業者にとっては、
最大192万円(税抜)の売上となります。

やはり、物件のストックを抱えたいために「おとり広告」をエサにしています。
 
最も避けたいパターンは、チラシを鵜呑みにして問い合わせ、
買い手がいるかどうかはっきりしないまま売却依頼をしてしまい、
なかなか売れずに売却価格をじりじり下げるというものです。
本当に売りたい、あるいは、いくらで売れるか知りたいと思うなら、
複数の不動産会社に同じように査定依頼をして、
査定額やその根拠となるデータを確認したりして、
自分でも適正な査定額を知ろうとすること。
 
たまに、スーモ等で自分で調べてみて、
「うちの近くでこんな価格で販売に出ているから、うちもこれぐらいで売れる」
と思ってしまう方がかなり多いです。
売り出ている価格と、成約した価格は結構乖離する場合があります。

おとり広告は売却物件のストックを一つでも多く仕入れたいから手当たり次第に
売主を集めている可能性が高く、
引っかかって連絡するとカモにされてしまうおそれがあります。
たとえば、買取業者。
「仲介手数料無料」と謳って、
「当社は直接買い取りますので、仲介手数料はかかりません」
という会社があります。
そのとおりですが、直接買い取り業者に問い合わせることは一番してはいけません。
一番安く売らされます。
物件を売却する際の最終手段のようなものです。
不動産売買の基本ですが、買取は仲介で売却するよりも売値が安くなります。
仲介で売却したときの売値に比べると5割から7割ほど安値で買い取られるのが一般的。

仲介での売却を依頼しているにも関わらず、
なぜか「値下げしても売れないから当社買取ります」と言ってくるような不動産会社は存在します。
目的は簡単で、不動産はだいたいいくらで売れるか最高価格が予想できるので、
安く仕入れて利幅を多くすることが狙いですから、
普通に仲介で物件を売りたい売主にとっては迷惑です。
しかし、買取と仲介の違いを知らない売主は誘い文句に引っかかってしまい、
大切な不動産を安値で売却することもあります。
とにかく早く売りたい場合はそれでも良いかと思います。
しかしせっかくの大きな資産ですから、
可能性のある限りチャレンジして高く売れるよう、任された会社は努力すべきと思います。

査定の金額や地域の相場を目安に買い手を見つけるのが仲介の役割ですから、
「早く売りたいなら価格を下げる」という安易な手段を提案してくる不動産会社は好ましくありません。
くれぐれも「おとり広告」に引っかかってヤバい不動産会社に売却を任せてしまわないように、
大切な不動産を売却するときには慎重に検討しましょう。

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